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2018-06-18 08:06 来源:中国吉安网

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二手房交易“三价合一”,有助于房地产去杠杆

2018-06-18 11:58 来源:光明网-时评频道 
2018-06-18 11:58:35来源:光明网-时评频道作者:责任编辑:王营
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  作者:盘和林

  传闻近4个月,“三价合一”终于抵深。3月28日晚,人民银行深圳市中心支行、深圳市银监局、深圳市规划国土委联合发文,称广东省深圳市建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。深圳市二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

  近年来,房地产调控中最基础性的政策措施就是提高房贷比例,尤其是二套、三套住房比例,首付款已调到了六、七成。但房地产市场中“阴阳合同”和“高评高贷”等现象,很大程度上冲抵了金融调控的有效性。此番深圳市提出的“三价合一”政策,将打击利用高杠杆投资投机购房,或成为房地产调控的杀手锏。接下来,它有可能成为各地新一轮房地产金融去杠杆的风向标。

  所谓“阴阳合同”,就是在“三价合一”政策发布前,为实现高贷款和实质上的低首付,很多合同当事人在签订住房购买合同时,就同一事项订立两份以上且内容不相同的合同:一份对内,一份对外。对外的一份,并不是双方的真实合同,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实的意愿,人为地做高评估价,却写低成交价格,以获得较高的贷款和实质上较低的首付。

  由于“阴阳合同”的存在,房产交易中心长期的评估价仅为市场价的七成左右,远低于市场价格,但在银行环节却可以“高评高贷”,从而降低了高杠杆投资投机购房的成本。

  “阴阳合同”表面上看起来给当事人带来了不少利益,但实质上是一种违规行为,“阴阳合同”利益的背后,隐藏着巨大的“高杠杆”风险。二手房交易过程中的“高评高贷”便利,会使更多消费者陷入高首付和高贷款的境遇,这是非常危险的信号。“三价合一”的执行,正是为了肃清房地产行业的不正之风,维护房地产行业的正常秩序,响应中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的总体定位。

  如果“三价合一”新政实施,政府评估价将作为成交标准,在二手房交易中发挥巨大作用。举例来说,如果一套房子的真实成交价是300万,但是银行可以按400万作为评估价,那么至少可以获得280万的贷款,首付只需120万。但是如果按照国土局的合同,这套房子总价是200万,拿到银行只能贷款140万,等于你的首付要出160万,相对于之前首付增加了40万。

  因此,“三价合一”会直接改变二手房的交易成本,使得投机行为的成本加大。目前,二手房购买税费实质上是由买家来承担的,首付和税费的双重增加会直接导致购房成本大幅度上升。在国家趋向实施紧缩的住房政策大背景下,二手房买卖的热度可能会降温,消费者观望情绪增强,对二手房的刚需可能会产生较大冲击。在存在税费优势的情况下,新房的关注度或许会上升。当然,虽然短期内二手房成交量会有所下滑,但在度过市场适应期后,二手房交易存在回暖可能。

  深圳市率先实行“三价合一”政策,事实上与城市发展状况息息相关。深圳市人口密集,土地供应较少,稀缺的土地资源使得深圳市新房的开发难上加难,该地主要以二手房交易居多。作为国际化大都市,备受关注的深圳市房产动态,传递出了二手房交易“去杠杆”的信号。

  稳步推进房地产市场相关长效机制的建立,维护金融稳定,期待“三价合一”的宏观调控政策,能在更多城市落地。只有健康的房地产市场,才能产生更合民意的房价。(盘和林)

[责任编辑:王营]

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